Simulador de hipoteca

Comisiones hipotecarias

Te describimos a continuación todas las COMISIONES que un banco podrá cobrarte por tu préstamos hipotecario.

COMISIÓN DE ESTUDIO.  Algunas entidades establecen una comisión por la realización del estudio de viabilidad del préstamo hipotecario. Esta comisión está en desuso y hay pocas entidades que la cobren.

COMISIÓN DE APERTURA. Con esta comisión, el prestatario asume los gastos derivados de la  realización del contrato hipotecario.  Suele estar en torno al 3% del importe del préstamo y, a veces, las entidades establecen una cuantía mínima que ronda los 600 €. Aunque en la actualidad no es difícil encontrar un banco que no cobre esta comisión.

COMISIÓN POR CANCELACION O AMORTIZACIÓN (para hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007). Cuando el titular del préstamo extingue la deuda, se puede cargar una comisión por cancelación. En cambio, cuando el titular paga una parte de dicha deuda, se genera una comisión por amortización. Muchas entidades ya no cobran este tipo de comisiones, y las que lo hacen, no suelen superar el 0,50 % del capital pendiente.

COMISIÓN POR DESESTIMIENTO PARCIAL O TOTAL (para hipotecas firmadas a partir del 9 de diciembre de 2007).  Esta comisión se carga cuando el titular de la hipoteca paga por adelantado una parte de la misma, la cancela o la traslada a otra entidad. Esta comisión está regulada por ley, y establece que durante los 5 primeros años no podrá ser superior al 0,50 % del capital pendiente y posteriormente, no podrá exceder el 0.25%.

COMISIÓN POR SUBROGACIÓN DE ACREEDOR. La entidad puede aplicar esta comisión cuando el titular del préstamo decide trasladar su hipoteca a otro banco. Para los préstamos hipotecarios de interés variable posteriores al 27 de abril de 2003 solo se les puede aplicar un máximo del 0’50% de comisión del capital pendiente Para los demás préstamos hipotecarios, el máximo se estipula en 1%.

COMISIÓN POR SUBROGACIÓN DE DEUDOR. El banco o entidad podrá cobrar una comisión en caso de que haya un cambio de titularidad del préstamo.

COMISIÓN POR MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES. En el momento en el que se modifica cualquier concepto del contrato hipotecario, la entidad puede cobrar una comisión que suele estar en torno al 2%. Debes tener presente que cualquier modificación en el contrato supone pasar por notaría, con los gastos pertinentes. Algunas entidades no cobran esta comisión.

COMISIÓN POR NOVACIÓN. Parecida a la anterior, presenta la ventaja de que los gastos por notario y registro resultan menores.

COMISIÓN POR IMPAGADOS. El retraso del pago de una cuota del préstamo conlleva una serie de gastos que se traduce en una comisión cuya cuantía dependerá de la entidad. Normalmente esta comisión está entre los 25 y 35 €. 

Importe máximo de la hipoteca

Cada entidad estipula sus propios criterios para establecer cuál es el importe máximo que se le otorgará al individuo que lo solicite. No obstante, como norma, todos los bancos tienen en cuenta algunas cuestiones fundamentales:

DESTINO DE LA HIPOTECA. Se tiene en cuenta la finalidad del inmueble que se va a hipotecar: vivienda habitual, segunda residencia, etc.

IMPORTE DE TASACIÓN.  La estimación objetiva que realice el tasador es un factor determinante a la hora de establecer el importe máximo de la hipoteca.

IMPORTE COMPRA – VENTA. El precio establecido y materializado en un contrato por el vendedor y el comprador.

En general, los bancos ofrecen un 80 % del valor de tasación del imueble cuando este va destinado a vivienda habitual, y un 60 % en otros casos.

Suelo hipotecario

No todas las hipotecas tienen “suelo”. Pero las que lo tienen, condicionan la variabilidad del préstamo por debajo.

Nuestra recomendación es que no contrates ningún préstamo hipotecario con suelo.

Gastos derivados

Todo préstamo hipotecario conlleva gastos derivados. La entidad puede ofrecerte la posibilidad de integrar dichos gastos (todos o parte) dentro de la cuantía total del préstamo.

GASTOS ANTERIORES A LA CONCESIÓN DE LA HIPOTECA

Tasación: esta es una valoración económica que realiza la entidad financiera sobre la vivienda que se desea hipotecar. La ley establece que la tasación es obligatoria y que, además, debe ser realizada por una compañía inscrita y registrada como tasadora en el Banco de España. Este proceso determina el VALOR OBJETIVO de la vivienda. El valor estipulado tendrá 6 meses de vigencia desde su emisión. Este gasto suele rondar entre los 250 y los 500 €, en función del valor de tasación del inmueble y de la propia entidad tasadora.

Nota simple del Registro de la Propiedad: el banco requiere al Registro de la Propiedad una nota informativa de la vivienda a hipotecar, con la que comprueba datos como titularidad, descripción, limitaciones existentes, estado de cargas…) Es habitual que este procedimiento lo realice la propia gestora de la entidad. Suele tener un coste en torno a los 30 – 40 €.

GASTOS POSTERIORES A LA CONCESIÓN DE LA HIPOTECA

Comisión de apertura: dependiendo de la entidad, suele estar en torno al 2% del capital prestado y se descuenta de este mismo capital. No obstante, es muy habitual encontrar entidades que no cobran comisión de apertura. La aplicación de esta comisión depende siempre de la situación del mercado inmobiliario. Cuando está a la baja, las entidades no la cobran.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este es un impuesto que se paga en el momento en el que se realiza una inscripción el el registro de un documento notarial con cuantía económica. El gravamen que se aplica depende de la Comunidad Autónoma donde ser realice la inscripción. Está en el abanico del 0,5% al 1,5%.

Es importante aclarar que el importe de este impuesto no se deduce directamente de la cuantía del préstamo, sino de la fórmula matemática de responsabilidad hipotecaria total que se estipula como sigue:

CUANTÍA PRINCIPAL + INTERESES ORDINARIOS + INTERESES DE DEMORA + COTAS + GASTOS

Cada entidad establece una responsabilidad hipotecaria propia y no es extraño encontrar diferencias que van del 120% hasta el 200 % del préstamo concedido. Así, para un préstamo de 100.000 €, el IAJD podría variar de los 600 € a los 3.000 €.

Notaría: se generan al otorgar la escritura pública del crédito hipotecario. De nuevo, su cuantía no dependerá direcamente del préstamo concedido, sino del a responsabilidad hipotecaria. Los costes de notario son aprobados por el gobierno y fijados por normativa.Dichos costes pueden aumentar por cuestiones técnicas como serían la extensión de la escritura, el asiento de la presentación, el número de copias, etc. Así pues, todoslos notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio, aunque algunos ofrecen descuentos que pueden llegar al 10 %.

Registro de la propiedad: gastos que se generan al inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos notariales, estos también son fijados por el gobierno a partir de una normativa y, de nuevo, depende del importe de la responsabilidad hipotecaria.

Gestoría. Las tarifas de gestoría no están reguladas, por lo que su coste es muy variado. Los gestores suelen ser elegidos por la propia entidad bancaria. Un trámite habitual es la solicitud de una cantidad económica el día de la firma ante notario, que sirve como provisión de fondos destinado a pagar todos los gastos anteriores. Cuando la compra ya ha sido inscrita por la gestoría en el Registro de la Propiedad, en caso de que haya sobrado dinero de la provisión, se devuelve.

Seguros obligatorios

Por ley, este es el único seguro obligatorio. Se trata de un SEGURO DE HOGAR ordinario que incluya la cláusula de cobertura del inmueble (no del contenido) en caso de incendio. Este seguro debe mantenerse vigente a lo largo de todo el período en el que la vivienda está hipotecada.
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Euribor y diferencial

Lo más habitual es que un préstamo hipotecario sea variable, es decir, que el porcentaje aplicado sobre el capital pendiente varíe en cada revisión, que suele ser anual. En estos casos, hay que tener en cuenta dos componentes:

EL ÍNDICE DE REFERENCIA. Lo normal es que sea el Euribor, es decir, la tasa que un banco paga cuando otro le presta dinero, aunque en España hay bancos que lo sustituyen por el IRPH. Sea como fuere, el índice de referencia varía de tanto en tanto, y eso es lo que hace que el préstamo sea variable.

DIFERENCIAL. Esta es la parte fija que estipula el banco, y permanecerá invariable hasta la extinción del préstamo.

Si has utilizado nuestro SIMULADOR HIPOTECA FÁCIL, en el campo “Tipo de Interés” habrás introducido el Diferencial + el Euribor (o IRPH) actual.

Trucos para comparar con nuestro simulador hipotecario

Ahora que ya sabes todo lo que tienes que tener en cuenta a la hora de evaluar tu préstamo hipotecario, te damos unas pautas a seguir a la hora de comparar las ofertas que te ofrecerán las distintas entidades bancarias.

REALIZA UNA SIMULACIÓN CON NUESTRA CALCULADORA HIPOTECARIA

Por ejemplo con la nuestra. Juega con los números, aumenta el capital, indica cuál sería la cantidad máxima mensual a pagar, introduce los tipos de interés que te indican los bancos consultados, etc. Créate comparativas con los distintos resultados.

HAZ UN BALANCE DE TODAS LAS COMISIONES QUE TE COBRAN

Como hemos visto, no son pocas las comisiones que te pueden cobrar por un préstamo hipotecario. Busca siempre aquella entidad cuyas comisiones puedas justificar y valora su coste.

TIPO DE INTERÉS INICIAL

Aunque la hipoteca sea de tipo de interés variable, siempre se le aplica un interés fijo durante cada período de revisión. A veces, fijarse en el tipo de interés inicial que te van a aplicar el primer período (suele ser un año) puede ser interesante.

DIFERENCIAL

El Euribor no depende de la entidad bancaria y es igual para todas ellas, por lo que deberás prestar atención al diferencial que te aplique tu banco y compararlo con el de otras entidades. Eso sí: recuerda que este no debe ser el único factor que determine tu decisión.

SUELO 

Por lo general, renuncia a todas las ofertas que incluyan suelo hipotecario, a menos que el techo (la contrapartida por arriba) sea realista y pueda darte la oportunidad en el futuro de beneficiarte de una subida del Euríbor.

FÍJATE EN LA TAE

(Tasa anual equivalente). Esta es una expresión anual porcentual que suma el tipo de interés y las comisiones. Puedes comparar la TAE de las distintas entidades bancarias para hacerte una idea de cuál te conviene más.

GASTOS ADICIONALES

Muchas entidades obligan a la contratación de determinados productos propios (seguros, tarjetas, etc) que encarecen de manera velada el coste del préstamo. De ti depende evaluar si te interesa o no.