“Los bancos no tendrán que devolver a sus clientes hipotecados el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), será el cliente el que deberá abonarlos, el mayor de los gastos de constitución de estos préstamos”
Y es que, aunque ni el Banco de España ni la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ofrecen datos sobre el número de hipotecas que hay actualmente en España, las asociaciones de consumidores y afectados cifran la cantidad entre seis y ocho millones de hipotecados. Sin embargo, tal y como coinciden en señalar todos los expertos consultados, la inmensa mayoría de afectados no reclamará la devolución de los gastos hipotecarios, aunque sí puede hacerse.
CUATRO RAZONES POR LAS QUE DEBES RECLAMAR LOS GASTOS DE LA HIPOTECA
Podemos reclamar casi todos los gastos
Según la sentencia del Supremo 705/215 de 23 de diciembre de 2015, podemos reclamar los gastos de hipoteca que aparecen a continuación:
- Factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Gastos de tasación de la vivienda.
- Factura del registro de propiedad por la inscripción de la Hipoteca.
- Impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta y no exenta la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Gastos de gestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
Las cantidades que podemos recuperar no son pequeñas
Según algunos cálculos la cantidad a recuperar puede oscilar entre 3.000 y 10.000 euros. Recientes sentencias han condenado a varias entidades bancarias a devolver cantidades que van desde los 1.500 a los 3.900 euros, al tiempo que obligaban a las entidades a pagar las costas del proceso.
Lo idóneo sería ponernos en manos de abogados y seguir sus consejos.
Hay cada vez más devoluciones por IAJD
Hasta diciembre de 2015, la liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) corría a cuenta nuestra.
Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo dictaminó que debía ser el banco el que pagara esta tasa. El importe de la misma, que se calcula en base, entre otros factores, a la cuantía de la hipoteca, suele ser la parte más grande de los gastos de formalización, por lo que llegar a un a acuerdo para su devolución o conseguir una sentencia favorable a la misma, puede subir significativamente la cantidad recuperada.
No existe límite temporal para reclamar
Inicialmente se fijó un límite de cinco años desde la extinción de la hipoteca para poder reclamar los gastos de formalización. Pero según los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, se trata de una vulneración de nuestros derechos, por lo que la reclamación no prescribe.
¿A qué estás esperando? Reclama ahora los gastos de tu hipoteca:
CÓMO RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS
Los gastos hipotecarios pueden reclamarse por dos vías: A través de la propia entidad, o bien ante los juzgados.
A través de la Propia Entidad
Se tiene que interponer una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente del banco en cuestión. Si este no responde o deniega la solicitud de devolución, se puede elevar la queja al Banco de España, pero hay que decir que sus resoluciones no tienen carácter vinculante.
A través de los Tribunales
Para hacerlo habrá que interponer una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas de la provincia en la que se resida. Dicha demanda se puede tramitar a través de una asociación de consumidores (ASUFIN, ADICAE, OCU…) o de un despacho de abogados. Eso sí, hay que tener presente que, si se pierde el juicio, se tendrán que pagar los gastos del proceso.
¿QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR?
Los gastos de formalización de la hipoteca son los importes derivados del pago de notaría, gestoría, impuestos y tasación que pagaste cuando firmaste tu hipoteca. Además, ahora también se puede reclamar la Comisión de Apertura, que puede suponer el 1% del total del préstamo (Ej: En una hipoteca de 300.000€, la comisión de apertura serían unos 3.000€).
Se trata de las facturas que habitualmente se adjuntan a la hipoteca:
- Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Gastos de TASACIÓN de la vivienda.
- Factura del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
- Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
- Gastos de COMISIÓN DE APERTURA.
¿QUÉ PASOS HAY QUE SEGUIR PARA RECLAMAR?
Los abogados recomiendan realizar una primera reclamación a la entidad bancaria de carácter extrajudicial. El cliente deberá realizar un escrito solicitando la devolución de las cantidades, entregarla en la sucursal bancaria y guardar una copia sellada por el banco. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.
Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.
Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.
¿PUEDO RECLAMAR SI LA HIPOTECA ESTÁ YA CANCELADA?
Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario puede reclamar los gastos. Tanto si tu hipoteca está activa, como si has vendido tu casa o si has realizado novaciones sobre el préstamo inicial, puedes reclamar los gastos.
PONTE EN CONTACTO CON LOS EXPERTOS
Existen cada día más abogados expertos en reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, que han ido adquiriendo experiencia a base de llevar a buen puerto las reclamaciones de sus clientes. En algunos casos han desarrollado interesantes web que nos permiten ponernos en contacto con ellos sin necesidad de desplazarnos, solamente rellenando un sencillo formulario y enviando copia digital de los documentos precisos desde la misma web.
Lo primero que hacen estos abogados es intentar llegar a una solución amistosa con nuestro banco. Para ello presentan una reclamación en nuestro nombre ante el servicio de atención al cliente. En el caso de que pasados dos meses no hayamos conseguido una respuesta positiva a la reclamación, los abogados iniciarán un proceso judicial para solicitar la devolución de los gastos.
Si se gana el proceso de demanda, es decir, que el juzgado nos da la razón, podremos recibir la totalidad o una parte de los gastos en función de la decisión del juez, ya que en estos casos cada sentencia es distinta.