Cláusula suelo

Contrato privado de eliminación de la cláusula suelo

contrato privado de eliminacion de la clausula suelo
Muchos clientes confiados por su entidad bancaria, firmaron un acuerdo de eliminación o rebaja de suelo hipotecario. Estos acuerdos, se propusieron en masa por las entidades bancarias a multitud de clientes, quienes tenían contratado un préstamo hipotecario con una clausula inserta en el mismo.

Las consecuencias que traen este tipo de acuerdo pueden ser dos:

  • No recuperar las cantidades cobradas de más, en virtud de la cláusula suelo;
  • Y no poder reclamar contra la entidad por la existencia de dicho suelo.

Así mismo, muchas personas desinformadas y asustadas por no saber qué hacer y confiando en las entidades bancarias, firmaron estos documentos. Con ello entendían y creían que ponían fin a la engorrosa situación de inestabilidad en la que se encontraban con la aplicación de la cláusula suelo.

Los acuerdos a los que estamos haciendo referencia, pueden variar mucho dependiendo de la entidad bancaria con la que se tenga contratado el préstamo hipotecario. Pero el contenido suele ser el mismo a todos los efectos.

  • Supuestos en los que el acuerdo consista en una rebaja (por ejemplo, una persona que tenía un suelo hipotecario de un 2,5% y se le rebaja a un 1,9%)
  • Supuestos en los que el acuerdo incluya la eliminación (por ejemplo, una persona que tenía un suelo hipotecario de un 2,5% y se le elimina, normalmente pondrá que pasa a 0% o que se elimina sin poner porcentaje).

En estos casos es posible que el acuerdo acoja algún tipo de modificación como un aumento del diferencial aplicable, o bien aplicarse un tipo fijo durante X años. Dependerá tal y como hemos comentado de la entidad bancaria con la que se tenga suscrito el préstamo hipotecario.

Además de lo anterior, en ambos casos, el acuerdo incluía un apartado en el que claramente el consumidor renunciaba a ejercitar cualquier tipo de acción legal contra la entidad bancaria en cuestión. 

Soluciones en el caso de nulidad de suelo de hipoteca y acuerdo posterior

Hasta ahora, era viable demandar a las entidades bancarias solicitando por un lado la nulidad del suelo hipotecario y del acuerdo por otro.

El acuerdo o documento de rebaja o eliminación de suelo hipotecario alcanzado con la entidad carecía de validez. El motivo era que con el mencionado acuerdo se sigue adoleciendo del mismo defecto que poseía con la cláusula original, entre otras cosas, porque una cláusula abusiva no puede sanarse o integrarse para que siga surtiendo efectos. Lo que es nulo sigue siendo nulo.

Sin embargo, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por Ibercaja frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza que, confirmando la de primera instancia, había declarado la nulidad de la cláusula suelo y su posterior novación mediante contrato privado.

En la sentencia, la sala de lo Civil estima el recurso de Ibercaja, que accedió a rebajar el suelo del 4,5 % inicial al 2,25 % ante la posibilidad de que el cliente pudiera cuestionar las condiciones de la hipoteca en vía judicial por falta de transparencia, lo que hubiera implicado su nulidad por abusiva.

El fallo, que cuenta con el voto particular del magistrado Francisco Javier Orduña, partidario de declarar la “nulidad absoluta de una práctica bancaria que vulnera los derechos de los consumidores”, destaca que los usuarios “manifestaron de forma manuscrita su conformidad”, lo que muestra que el banco actuó diligentemente.

Al respecto, insiste en que este contrato “de transacción” cumplió con las exigencias de transparencia hasta el punto de que los clientes conocían los términos de la transacción y las implicaciones económicas y jurídicas que conllevaban.

Con esta decisión, la sala modifica su criterio respecto de la sentencia dictada el pasado octubre, en la que declaró nulo el suelo de una hipoteca y un acuerdo de rebaja dada la falta de transparencia del contrato inicial, una nulidad que no podía ser subsanada por pactos posteriores.

Añadía entonces que la petición de los clientes de una rebaja en el interés estaba dirigida “a reducir en lo posible las consecuencias negativas” que la cláusula tenía, lo que no impedía posteriormente solicitar la declaración de nulidad absoluta y la restitución de lo que el banco cobró indebidamente al aplicar el suelo.

Sin embargo, el Alto Tribunal revoca ahora el veredicto de la Audiencia Provincial de Zaragoza, que aceptaba la reclamación de los consumidores al anular el acuerdo y obligaba al banco a resarcirles económicamente.

Asimismo, remite al Plan de Urgencia aprobado por el Gobierno en apenas un mes después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea reconociera la total retroactividad de los “suelos” abusivos, y que prevé la posibilidad de que entidad y cliente alcancen un acuerdo sin tener que llegar a juicio.

El juez Orduña, pionero en defender la retroactividad de las cláusulas suelo antes de que fuera concedida por la justicia comunitaria, discrepa de esta versión, ya que no hay pruebas de que la entidad negociara las nuevas condiciones.

En su voto particular advierte de que, a su parecer, los documentos “fueron predispuestos e impuestos, de forma que ni tan siquiera se entregó copia”, como ya sostenía en la sentencia de la segunda instancia, “ocultando la verdadera razón” por la que se les ofreció el nuevo contrato.

De este modo, el profesional “predispuso una oferta engañosa” al cliente al “silenciar” datos fundamentales sobre las consecuencias jurídicas y económicas, entre ellos la posibilidad de denunciar el carácter abusivo de la primera cláusula y de reclamar la devolución de las cantidades abonadas de más de forma indebida, concluye.”

Hasta la fecha, han sido considerados nulos y no válidos los acuerdos en los que un consumidor renunciaba a las acciones por cláusulas nulas. A partir de esta sentencia, habrá que estar al caso por caso. Es necesario tener en cuenta el contexto temporal y personal de la renuncia de acciones, así como atender a la forma en la que fue realizada.

Razones para no firmar un acuerdo privado de cláusula suelo con el banco

Por lo tanto, podemos considerar las siguientes razones, para no firmar un acuerdo privado con el banco para quitar la clausula suelo:

  • Para empezar, en estos “acuerdos”, el banco siempre justifica que quita la cláusula suelo como si te estuviera haciendo un favor. Por ejemplo, hacen referencia a la situación del mercado, o dicen que eres un cliente preferente, que tu oficina ha intercedido por ti, etc. Vienen a decir (con tu consentimiento si terminas firmando el documento) que te están dando un trato de favor. Si firmas significa que ambas partes reconocéis que la hipoteca y todas las cláusulas son legales.
  • El banco incorpora al acuerdo, que TÚ reconoces haber sido informado correctamente de la existencia de la cláusula suelo en el pasado y en la actualidad. Ten en cuenta que tus posibilidades de eliminar legalmente la cláusula suelo de la hipoteca se basan en que no fuiste informado y la desconocías, de modo que una vez firmes este documento despídete de reclamar nada en el futuro.
  • Este acuerdo privado solo tiene validez entre vosotros y no frente a terceros. Esto significa que si alguna vez el banco traspasa/vende/negocia en el mercado bancario un paquete de hipotecas (entre las que esté la tuya), ese otro banco podrá hacer valer la cláusula suelo, sin que tú puedas alegar lo que has firmado con el antiguo banco; sin que en el futuro puedas hacer valer la situación de ilegalidad en la que se firmó tu hipoteca.

Además, si un día quieres vender la casa o piso, o donarla a tus hijos, y quieres se queden la hipoteca, el banco ya no deberá respetar el acuerdo porque solamente le liga a ti personalmente. En ese momento no dudes que el banco hará valer su fuerza y os hará pagar cara la cláusula si queréis que no tenga efectos. Con la diferencia de que entonces no podrás alegar que la cláusula era ilegal.

  • Para que el acuerdo con el banco Si tenga validez frente a terceros, es absolutamente necesario que se firme ante Notario. En algunos de estos acuerdos, se deja abierta la posibilidad de que cualquiera de las partes lleve al Notario este acuerdo, sin embargo añaden que quién pretenda llevarlo a Notario es quien deberá pagar con los gastos! Esto es como decir que tu pagarás ese trámite porque ¿Qué interés tiene el banco en llevarlo al Notario?.

Si el banco que incorporó una cláusula ilegal vulnerando tus derechos, quiere evitar un juicio que le obligue de forma pública a eliminarla totalmente, el acuerdo debería firmarse directamente en la Notaría asumiendo todos los gastos el culpable de las ilegalidades, es decir, el banco y no tú.

  • En el acuerdo, se impone al cliente una renuncia a las acciones legales, y a las cantidades que el banco haya cobrado de más hasta la fecha de hoy, por la cláusula suelo. Pero si en el futuro hay algún cambio legislativo, o de la jurisprudencia, o algún cambio en la normativa Europea de protección al consumidor, que elimine las cláusulas suelo que no cumplen las condiciones de información (como debe ser tu caso); si has firmado este documento ya no podrás acogerte a tales normas y no podrás recuperar ese dinero.
  • ¿Quién puede fiarse de un banco que no te deja una copia de la propuesta de acuerdo para que la estudies antes de firmarla? Muchos de los afectados me comentan que el banco se niega disponer de una copia del acuerdo antes de firmarla. A veces la excusa es la confidencialidad (falso) o más sibilinamente te dicen que te la lleves pero que antes la firmes y que si hay dudas lo arregláis después…