Tipos de hipotecas

Qué es una hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa
Una hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario que permite que las cuotas de la hipoteca se paguen en una moneda diferente a la del país. Es decir, cuando usted contrata una hipoteca multidivisa se utiliza otro tipo de referencia, como por ejemplo el Libor, en vez del Euribor, y que se asocia a una divisa diferente: yen, dólar, franco suizo, etc. De esta manera, estamos pagando nuestra hipoteca con otra moneda.

La principal consecuencia de este cambio en el tipo de referencia es relevante para el coste total del préstamo, así como para las cuotas mensuales, trimestrales y anuales. Al igual que el Euribor, el Libor y la divisa con la que está asociado evolucionan con el tiempo, por lo que puede haber incrementos que encarecen nuestro préstamo hipotecario o, por el contrario, disminuciones que lo abaratan. A este respecto, la “fortaleza” o la “debilidad” de la moneda elegida frente al euro será lo que condicione el coste del préstamo.

Al estar sujeto al mercado variable, este tipo de préstamo implica una alta variabilidad en el coste final del préstamo y en el importe de las cuotas.

Este tipo de producto hipotecario está especialmente dirigido a clientes con sólidos conocimientos financieros, ya que su funcionamiento es algo más complejo que el de una hipoteca tradicional basada en el Euribor.

La Sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisas

Así mismo, el año pasado El Tribunal Supremo, estableció definitivamente su sentencia sobre las hipotecas multidivisas, siguiendo el camino ya establecido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La sentencia del 15 de noviembre de 2017 rectifica la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera establecida en su resolución de 30 de junio de 2015 y concluye que el préstamo hipotecario en moneda extranjera no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

No obstante, el Tribunal Supremo sostiene que ello no excluye la sujeción de las entidades bancarias a las normas de transparencia, cuando ofrezcan y concedan este tipo de préstamos a los consumidores, que califican como productos complejos, aplicando el recurso de casación a los criterios establecidos en la sentencia dictada por Luxemburgo el 20 de septiembre de 2017. Considera que las cláusulas multidivisa en cuestión son condiciones generales del contrato, ya que no han sido negociadas individualmente, que definen el objeto principal del contrato y para las que existe un deber especial de transparencia por parte de la entidad bancaria.

La sentencia pone de relieve el incumplimiento por parte del banco de su obligación de informar a los consumidores al no explicarles que las fluctuaciones monetarias, en este caso el yen japonés, frente al euro afectaban tanto al importe de los plazos del préstamo como al capital pendiente.

El hecho de no advertir que el importe de las cuotas devengadas podría ser tan elevado que pusiera en peligro la capacidad de pago de las mismas, impide que el consumidor prestatario tome una decisión informada y prudente sobre la contratación de la hipoteca multidivisa. En el mismo sentido, la sentencia señala que, sin dicha información, el consumidor medio no podía prever que las fluctuaciones monetarias pudieran dar lugar a un nuevo cálculo constante del capital prestado, que podría ser superior al que se le había entregado en su momento, a pesar del pago puntual de los plazos de reembolso.

La sentencia destaca expresamente que la posibilidad de cambio de moneda y su conversión al euro, la moneda de ingreso del prestatario, no elimina el riesgo asociado al préstamo en moneda extranjera, ni exime al banco de su obligación de informar de ello antes de la contratación.

Así, el Tribunal Supremo dictaminó que las cláusulas multidivisa analizadas no escapan al control de la transparencia, ya que no están redactadas de forma clara y comprensible para que el consumidor informado pueda prever las consecuencias de la contratación de este tipo de préstamos, manteniendo además que el banco no ha explicado adecuadamente a los prestatarios la naturaleza y los riesgos asociados a dicha hipoteca antes de contratarla.

Por último, la sentencia reconoce que esta falta de transparencia en las cláusulas multidivisa provoca un grave desequilibrio para los consumidores, contrario a los requisitos de buena fe que también deben regir la práctica bancaria, dando así un nuevo golpe a las instituciones financieras. Sin ser conscientes de los riesgos que conlleva la obtención de una hipoteca multidivisa, los consumidores afectados no podían comparar la oferta del préstamo hipotecario en cuestión con la de otros o simplemente optar por no obtener dicho préstamo hipotecario.

La decisión del Tribunal Superior, en su nueva sentencia, abre el camino a una avalancha de sentencias, anulando parcialmente estos contratos, que hasta ahora han sido al menos controvertidos.

Se estima que existen unas 70.000 hipotecas multidivisa en España, de las que se estima que sólo el 8% de los afectados ya han iniciado acciones legales, según ha manifestado la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Habrá que examinar si la resolución de la sentencia implica un aumento de las reclamaciones judiciales a favor de la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa o, por el contrario, las entidades bancarias optarán por la negociación extrajudicial, para evitar nuevos pronunciamientos que pongan de manifiesto el incumplimiento de su obligación de informar a los consumidores y el deber de transparencia bancaria.